Торговый центр “Республика”: путь от долгостроя к новой жизни

Торговый центр “Республика” в Киеве – один из самых известных долгостроев столицы. Строительство началось в 2012 году компанией “Мегаполисжилстрой”. Финансирование осуществлял банк “Надра”.

Открытие планировалось на 2014-2015 годы, а стоимость проекта оценивалась в 350 млн долларов. Однако в 2015 году банк “Надра” обанкротился. На тот момент ТЦ был готов на 80%, но строительство заморозили.

В 2017, после того как “Мегаполисжилстрой” перестал обслуживать кредиты, Нацбанк Украины обратил взыскание на имущественные права недостроя. Государство стало новым владельцем ТЦ, а ФГВФЛ должен был найти инвестора для завершения проекта.

Став владельцем недостроенного ТЦ, государство пыталось продать его на классических английских аукционах, где цена растет от стартовой. С 2017 по 2019 год состоялось 15 безрезультатных аукционов.

Первоначальная цена лота составляла 2,5 млрд грн, но из-за отсутствия покупателей ее постепенно снижали. На последнем аукционе стартовая цена опустилась до 1,1 млрд грн, однако и это не привлекло инвесторов.

Главными препятствиями были юридические сложности и высокие риски, ведь потенциальному покупателю пришлось бы достраивать ТЦ и решать проблемы с долгами предыдущих владельцев. Классический аукцион оказался неэффективным для такого специфического актива.

Голландский аукцион как шанс на спасение

После ряда неудачных попыток было решено применить для продажи ТЦ “Республика” голландскую модель аукциона. Ее суть заключается в том, что цена лота не растет, а наоборот – снижается до момента, когда один из участников согласится его приобрести.

Голландская модель хорошо подходит для активов, реальную стоимость которых сложно определить, которые теряют в цене с течением времени, или вообще являются проблемными. ТЦ “Республика” был как раз таким случаем. Недострой стремительно обесценивался, по причине того, что ТЦ не имел отопления и нормальной защиты от осадков, а потому постепенно разрушался. Итак, голландский аукцион давал шанс найти покупателя, готового взять на себя риски достройки и дальнейшей эксплуатации объекта.

В феврале 2019 состоялся 16-й аукцион, на этот раз по голландской модели. Стартовая цена была традиционно высокой, но в ходе торгов она снизилась до 777 млн грн. За эту сумму ТЦ и был продан новому владельцу – компании “Солтекс Капитал”. Казалось бы, точка поставлена.

Однако, продажа ТЦ “Республика” за 777 млн грн вызвала значительный резонанс в СМИ. Многие издания начали публиковать критические материалы, утверждая, что актив был продан слишком дешево – лишь за 30% от его “реальной стоимости”.

В основе этих обвинений лежало ошибочное отождествление рыночной цены недостроенного ТЦ с суммой долгов, которые числились за предыдущим владельцем. Но кредитные обязательства девелопера не могут быть эквивалентом стоимости самого объекта, особенно учитывая его незавершенность и длительный период некачественной заморозки строительства.

Некоторые журналисты пошли дальше и начали обвинять организаторов аукциона в сговоре с покупателем. Мол, торги были проведены непрозрачно, а их участники действовали в сговоре, чтобы обеспечить победу “Солтекс Капитал” по самой низкой цене. Впрочем, эти обвинения опровергаются логикой самой голландской модели и тем, что для участия в аукционе не было качественных критериев – то есть сделать свое предложение мог каждый желающий.

Почему голландский аукцион стал спасением для ТЦ

Предыдущие классические аукционы наглядно продемонстрировали отсутствие спроса на объект по более высокой цене. Ни один инвестор не был готов взять на себя груз достройки и риски, связанные с долгами предыдущих владельцев. По нашим данным среди этих кредиторов там были как украинские компании, которые участвовали в строительстве, так и иностранные ритейлеры, которые планировали арендовать площадь в ТЦ.

Тем временем, недострой стремительно терял стоимость. Каждый год простоя означал все большие затраты на консервацию и восстановление конструкций. Государство, обремененное собственными долгами, не могло позволить себе самостоятельно завершить строительство такого масштабного объекта. Поэтому найти реального покупателя, готового вложить средства в достройку, было крайне важно.

Именно эту задачу и помог решить голландский аукцион. Его особенность в том, что он позволяет быстро найти уравновешенную цену, за которую покупатель готов взять на себя все риски. В случае с ТЦ “Республика” эта цена составила 777 млн грн – сумма, которую “Солтекс Капитал” согласился заплатить за актив со всеми его проблемами и перспективами.

Без применения голландской модели, ТЦ мог бы годами простаивать недостроенным, постепенно разрушаясь и обесцениваясь. А государство продолжало бы безрезультатно выставлять его на классические аукционы, теряя время и средства.

Несмотря на критику в СМИ, голландский аукцион по продаже ТЦ “Республика” был проведен с соблюдением всех процедур и требований действующего законодательства. Организаторы обеспечили равные условия для всех потенциальных покупателей, а сам процесс происходил через систему Prozorro.Продажи. В результате аукциона государство получило в бюджет 777 млн грн за актив, который до этого не удавалось продать годами.

Кроме того, завершение строительства ТЦ новым владельцем будет означать создание сотен рабочих мест и увеличение налоговых поступлений в бюджет Киева. Запуск такого масштабного торгового центра станет ощутимым толчком для экономики района, где он расположен.

Итак, продажа ТЦ “Республика” на голландском аукционе, несмотря на более низкую, чем ожидалось, цену, стала безусловной победой для государства. Оно избавилось от проблемного актива, который генерировал только убытки, и получило взамен реальные средства и перспективу оживления экономической активности.

Несмотря на это, компания “Солтекс Капитал”, ставшая новым владельцем ТЦ “Республика”, оказалась под огнем критики и обвинений в сговоре с организаторами аукциона. Кто-то утверждал, что торги были проведены под заранее определенного победителя. Впрочем, эти упреки не имеют под собой никаких реальных оснований.

Аукцион проходил в открытом формате на платформе Prozorro.Продажи. Каждый желающий мог принять в нем участие на равных условиях. “Солтекс Капитал” действовал по тем же правилам, что и другие участники, и не имел никаких преференций.

В конце концов, сразу после подписания договора купли-продажи, “Солтекс Капитал” начала активную достройку ТЦ. Это лучше всего свидетельствует о серьезности намерений инвестора и его готовности вкладывать реальные средства в остановленный проект.

Какие можно сделать выводы из этого кейса?

История с продажей ТЦ “Республика” на голландском аукционе является показательной по многим причинам. Во-первых, она демонстрирует, что государство может и должно избавляться от проблемных активов, которые только генерируют убытки. Вместо того, чтобы годами удерживать недостроенный объект, надеясь на призрачного инвестора, лучше продать его реальному покупателю по реальной, а не выдуманной рыночной цене.

Во-вторых, этот кейс показывает эффективность голландской модели аукционов для продажи специфических активов. Там, где классические торги оказываются безрезультатными, голландская система позволяет быстро найти уравновешенную цену и покупателя, готового взять на себя все риски. Без применения этого подхода, ТЦ “Республика” мог бы еще долго стоять недостроенным памятником неэффективности.

В-третьих, история с ТЦ выявила потребность в лучшей коммуникации и разъяснении механизмов продажи госимущества. Непонимание сущности голландской модели привело к распространению в СМИ манипулятивных и откровенно ложных материалов. Было бы целесообразно проводить больше публичных обсуждений и учебных мероприятий, чтобы объяснить особенности таких аукционов и развеять распространенные мифы.

Наконец, кейс ТЦ “Республика” доказал, что открытые и прозрачные процедуры продажи способны обеспечить положительный результат даже в очень сложной ситуации.

Итак, несмотря на весь негатив в СМИ, продажу ТЦ “Республика” можно однозначно считать историей успеха. Государство получило максимум возможного в очень непростых обстоятельствах. Осталось только сделать правильные выводы на будущее и усовершенствовать механизмы коммуникации, чтобы избежать информационных манипуляций.